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报告显示，港城製造业確实如火如荼，但合格的工业厂房严重短缺。
许多工厂挤在唐楼里，存在严重的安全隱患，或是租用早期建设的、条件简陋的工业大厦，货物装卸极其不便，物流成本高昂。
政府正有意推动葵涌等地的工业用地开发。
“程生，”
韩飞在一旁匯报导，“目前摸查到，葵涌有一块约二十万平方英尺的临海地块，原属於一位急於套现离港的英资商人，要价偏高，但位置极佳，水深条件足够兴建可停泊三千吨级货船的码头。
另外几块政府用地，竞爭可能会比较激烈。”
程溯仔细翻阅著报告，特別是其中关於工厂主抱怨的“装卸货等待时间长”
、“仓库与厂房分离导致效率低下”
、“水电供应不稳定”
等问题。
一个超越这个时代普遍认知的工业地產蓝图，在他脑中逐渐清晰起来。
“就是这块私人地块。”
程溯拍板，“联繫地主，儘快安排见面谈价。
告诉兰锡武，招募一个包含建筑设计师、工程师和海事工程专家的团队，我要的不是简单的工业大厦，而是一个工业生態圈。”
数日后，程溯在半岛酒店的套房里，会见了那位英资商人。
给的钱多，地块很容易就到了手，程溯立刻召集了他高薪组建的专家团队。
在临时租用的会议室里，程溯站在一块巨大的黑板前，上面勾勒著初步的规划图。
“诸位，”
他的声音沉稳有力，瞬间吸引了所有人的注意力，“我们所要建造的，不仅仅是几栋用来收租的厂房。”
他拿起粉笔，在图上的临海区域画了一个圈：“这里，將是我们自有的货运码头。
不是简单的泊位，而是要配备起重设备和仓储区。
未来入驻我们工业大厦的工厂，他们的原材料可以直接从货轮卸到码头仓库，通过內部规划的货运通道，快速分发到各自的厂房，成品可以从厂房直接运到码头装船出口。
实现厂门对船边的无缝衔接。”
这个概念在当时的港城堪称石破天惊，下面的工程师和设计师们纷纷露出震惊和兴奋的神色。
程溯继续勾勒：“大厦本身，我们要採用最坚固的框架结构，楼层负载能力必须远超普通標准，確保重型机械可以安心入驻。
每层都要预留充足的货运电梯和装卸空间。
水电，尤其是电力，必须预留足够扩容空间，满足未来可能增加的能耗需求。”
他顿了顿，目光扫过眾人：“此外，我们还要在园区內，规划集中的员工食堂、小型诊所，甚至一个培训中心。
我们要让那些有潜力、有抱负的工厂主知道，选择程氏工业园，他们得到的不仅仅是一个生產空间，更是一个能提升效率、保障运营、吸引人才的完整生態系统！”
程溯的构想，已经完全超越了单纯的地產开发，更像是一位產业布局者在擘画未来。
他所描绘的蓝图，精准地击中了当下製造业工厂的所有痛点，並提供了一站式的解决方案。
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